在今年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下，10月份以來(lái)，南京、廣州、杭州等地土地市場(chǎng)再度火爆，土地交易市場(chǎng)屢屢爆出當(dāng)?shù)刈钯F地塊，而溫州某地塊更是以單價(jià)3.7萬(wàn)元人民幣成為全國(guó)最貴。為防止高價(jià)地出現(xiàn)，國(guó)土資源部19日晚再度出手加強(qiáng)土地調(diào)控，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制地價(jià)過(guò)快上漲。

國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云20日接受記者采訪時(shí)指出，首先，這次政策主要強(qiáng)調(diào)的還是強(qiáng)化落實(shí)，通過(guò)控制住房用地供應(yīng)總量，把握供地節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決打擊囤地炒地閑置土地等，落實(shí)調(diào)控措施。

其次，采取一些特別的加強(qiáng)性措施，包括“保障性住房、中小套型普通商品住房等‘三類用地’未達(dá)總量70%的年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地”以及“溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊上報(bào)”等，都是比較強(qiáng)的措施。

同時(shí)，規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓行為，避免出現(xiàn)超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓，住宅用地容積率小于1的土地。

根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年住房用地計(jì)劃供應(yīng)18萬(wàn)公頃，其中計(jì)劃供應(yīng)中小套型商品房土地超過(guò)8萬(wàn)公頃，已超去年全年的住房用地規(guī)模。

與此同時(shí)，一些地區(qū)地價(jià)仍在快速上漲。10月29日，雅居樂(lè)經(jīng)過(guò)365輪車輪戰(zhàn)，以50多億元人民幣拿下南京兩地塊。11月25日，經(jīng)過(guò)200輪叫價(jià)，廣鐵集團(tuán)以86億元的絕對(duì)高價(jià)將廣州鐵路南站地塊收入囊中；其后，杭州濱江集團(tuán)以2.57萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，將杭州西溪濕地某地塊拿下，成為當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)最貴。11月29日，溫州置信實(shí)業(yè)以樓面價(jià)每平米3.7萬(wàn)元競(jìng)得溫州大學(xué)地塊，刷新全國(guó)土地拍賣紀(jì)錄。12月16日，保利地產(chǎn)以35億元將廣州兩幅地塊拿下，其中一塊地樓面地價(jià)每平米超過(guò)2萬(wàn)元，成為廣州單價(jià)最貴地塊。

在各地加大供應(yīng)的背景下，土地出讓價(jià)格仍在連續(xù)走高。分析原因，專家指出，一是住房需求不斷增長(zhǎng)，通脹預(yù)期較高，社會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲；二是在當(dāng)前嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，行政管制較多，各界預(yù)期一旦管制松動(dòng)，市場(chǎng)的力量還會(huì)釋放出來(lái)，價(jià)格還可能會(huì)走高。

鄒曉云提出，目前在土地招拍掛的出讓方式中，拍賣的方式占比太多，而招標(biāo)的方式占比較少。土地出讓方式的改革，可以對(duì)土地拍賣的范圍進(jìn)行限制，對(duì)高檔商品住房、商業(yè)用地采取拍賣的方式出讓，而對(duì)普通商品房土地出讓應(yīng)縮小拍賣范圍，謹(jǐn)慎選擇拍賣方式，最好是采取真正公開的招標(biāo)方式，這樣對(duì)平抑過(guò)高房?jī)r(jià)有幫助。

鄒曉云同時(shí)表示，對(duì)“三類用地不低于70%”的加強(qiáng)性措施有利有弊，其弊端是可能會(huì)給社會(huì)傳遞一種供地總量會(huì)減少的信號(hào)，如被社會(huì)炒作放大，反過(guò)來(lái)可能影響房?jī)r(jià)和地價(jià)，應(yīng)該引起注意。

“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%的上報(bào)”要求，鄒曉云認(rèn)為，最主要的作用是給地方政府一個(gè)信號(hào)，要控制高地價(jià)的出現(xiàn)。這道門檻推出之后，地方政府可能采取一些措施，人為地把土地價(jià)格壓下來(lái)。這樣做很有可能造成由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，在競(jìng)爭(zhēng)者之間產(chǎn)生不公。

“另外，要防止地方政府通過(guò)評(píng)估故意抬高拍賣底價(jià)，以降低溢價(jià)率，規(guī)避這一要求，降低政策實(shí)施的效果?！编u曉云特別提醒，溢價(jià)率應(yīng)該以市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

鄒曉云提出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地調(diào)控還是要放開市場(chǎng)，保證充足而有效的供應(yīng)，給市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)有力的信號(hào)，土地供應(yīng)充足，不要搶。各地可以在年初或上半年，就把所有要出讓的土地都拿到市場(chǎng)上，不要上半年一塊一塊的賣，到年底完快不成任務(wù)了，再一起推向市場(chǎng)。增強(qiáng)土地調(diào)控的效果，主要是減少行政管制，讓這個(gè)市場(chǎng)更加規(guī)范、開放。