國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果有所顯現(xiàn)，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團(tuán)為代表的外資卻開始涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。是抄底，還是投機(jī)？外資的流入會(huì)否干擾我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控新政？對(duì)此，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。

日前有消息稱，美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)（Blackstone）同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，黑石集團(tuán)同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。

此舉也在鷹君發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中得到間接驗(yàn)證，鷹君表示，集團(tuán)持有大連項(xiàng)目50%權(quán)益并擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，余下的50%權(quán)益由一獨(dú)立第三者持有。但未透露該獨(dú)立第三方的身份。大連項(xiàng)目總樓面面積約為28.6萬(wàn)平方米，挖土工程預(yù)計(jì)于今年三季度展開。

由此，全球最大的私募投資公司“借道”進(jìn)入中國(guó)住宅市場(chǎng)。早在2008年10月，黑石集團(tuán)便投資了首個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以9.5億元的總代價(jià)獲得了上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)95%股權(quán)。

在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正經(jīng)歷著史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策的背景下，國(guó)內(nèi)樓市量減價(jià)滯，房地產(chǎn)投資也顯現(xiàn)減緩勢(shì)頭。但此次黑石的投資并非個(gè)案，外資對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情卻近幾月來(lái)未見消減，還有增加趨勢(shì)。

據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元，同比上漲10%，而前6個(gè)月的累計(jì)總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個(gè)月累計(jì)總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負(fù)數(shù)，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元，超過了4、5月份的總和。

經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國(guó)際投資公司均以不同形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，外資當(dāng)前在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁活動(dòng)基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經(jīng)受著房地產(chǎn)調(diào)控的“陣痛”，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前景依然良好，而房地產(chǎn)業(yè)是典型的暴利行業(yè)，外資的逐利本性使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于外資充滿誘惑，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控也提供了所謂的“抄底”契機(jī)，能夠以較低的成本獲得投資機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，人民幣升值預(yù)期也被認(rèn)為對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會(huì)選擇轉(zhuǎn)換為人民幣從而享受人民幣升值帶來(lái)的益處，外匯占款的增加無(wú)疑間接擴(kuò)大了貨幣供應(yīng)量，將直接提高房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度；同時(shí)，房地產(chǎn)本身的金融屬性使得房地產(chǎn)成為外幣轉(zhuǎn)換成人民幣后的主要投資品種。

國(guó)內(nèi)開發(fā)商借道海外融資

國(guó)內(nèi)開發(fā)商主要通過發(fā)行股權(quán)投資基金和債券的形式，吸引外資進(jìn)入樓市。

金地集團(tuán)今年4月份與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國(guó)海外子公司中國(guó)海外興業(yè)也聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽(yáng)的三個(gè)項(xiàng)目，并將西安項(xiàng)目30%股權(quán)、青島項(xiàng)目30%股權(quán)和沈陽(yáng)項(xiàng)目31.85%股權(quán)出售給基金公司，總價(jià)12億港元。

除了通過股權(quán)基金的形式吸引外資外，一些開發(fā)商通過發(fā)債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發(fā)布公告稱，將針對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。事實(shí)上，早在今年4月，碧桂園就已針對(duì)海外市場(chǎng)進(jìn)行過一次5.5億美元的融資計(jì)劃。

統(tǒng)計(jì)顯示，金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等相繼推出海外融資計(jì)劃。僅在地產(chǎn)新政發(fā)布的4月份，國(guó)內(nèi)就有恒大地產(chǎn)、碧桂園等7家房企宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

然而大批房企的海外融資代價(jià)十分高昂。以發(fā)行海外債券為例，從發(fā)債的利率看，雅居樂債券利率區(qū)間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產(chǎn)為13%；佳兆業(yè)則高達(dá)13.5%。顯然，發(fā)行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應(yīng)吞噬了企業(yè)的部分利潤(rùn)，并且加大了債務(wù)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

監(jiān)管存在薄弱環(huán)節(jié)

今年4月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，規(guī)定《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目，除《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》規(guī)定需由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門核準(zhǔn)之外，由地方政府有關(guān)部門核準(zhǔn)。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，再次對(duì)該審批權(quán)下放進(jìn)一步說明。

該意見發(fā)布之時(shí)，便有學(xué)者提出質(zhì)疑，認(rèn)為將會(huì)助推熱錢流入。也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前土地收入是各地方政府收入的主要來(lái)源，不少地方政府也把推高房?jī)r(jià)作為謀求GDP增長(zhǎng)的工具，因此，審批權(quán)的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。

一位人士指出，外資對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大舉進(jìn)入，使得國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步惡化，同時(shí)也會(huì)造成國(guó)內(nèi)居民財(cái)富分配越來(lái)越不公，一些外資存在著投機(jī)成分，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的推高作用顯而易見。

目前國(guó)內(nèi)對(duì)外資投資房地產(chǎn)的政策性規(guī)定并不多。2006年，建設(shè)部、商務(wù)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重；也對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為進(jìn)行規(guī)范。

《意見》還明確了各相關(guān)部門和地方人民政府的監(jiān)管責(zé)任，要求加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和引導(dǎo)，并提出了完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制的要求。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳湛勻認(rèn)為，四年前出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入規(guī)范和管理辦法，現(xiàn)在看來(lái)很有必要，比如外國(guó)人想投資中國(guó)房地產(chǎn)，必須設(shè)立外資企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，具有合理性。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，通過銀行、資本市場(chǎng)收緊閘門的方式，壓縮國(guó)內(nèi)開發(fā)商資金，以逼迫其加快推盤變現(xiàn)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過快上漲的目的。但是外資資金來(lái)源于外國(guó)，基本不受我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)商融資調(diào)控的影響，而目前歐美不少國(guó)家貨幣政策仍然十分寬松，因此外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦形成趨勢(shì)，將在一定程度上對(duì)沖我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產(chǎn)調(diào)控中，并未出臺(tái)專門針對(duì)外資投資房地產(chǎn)的相應(yīng)政策。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)密切監(jiān)視外資的舉動(dòng)，必要時(shí)出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控措施。

不過，也有不同意見認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資更多屬于市場(chǎng)行為，無(wú)論是外資也好，內(nèi)資也罷，政策不應(yīng)過多加以干涉。