對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平南巡講話之后。當(dāng)時(shí)海口、北海、惠州等地房地產(chǎn)過(guò)熱，中央和國(guó)務(wù)院1993年果斷出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。

    2003年則是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。國(guó)務(wù)院于2003年8月將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，首次明確房地產(chǎn)“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

    2009年初房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于冰凍期。1月，四大國(guó)有銀行宣布，只要在2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。隨后各銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

    可是誰(shuí)也沒(méi)想到，房地產(chǎn)復(fù)蘇的步伐能夠如此之快，到了年底政策又轉(zhuǎn)向?yàn)榇驂函倽q的房?jī)r(jià)了。

    2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二次房貸首付款比例不得低于40%。4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)以新“國(guó)十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，打壓高房?jī)r(jià)。

    歷史經(jīng)過(guò)一個(gè)輪回，又回到了原來(lái)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策就像一場(chǎng)輪回，本輪調(diào)控同之前的調(diào)控在本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，僅僅是調(diào)控力度上有點(diǎn)差異。本輪政策調(diào)整之后，房?jī)r(jià)上漲仍是必然的趨勢(shì)，這是由以下幾點(diǎn)所決定的：

    第一，史上最快速的城市化進(jìn)程。中國(guó)用了30年的時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問(wèn)題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問(wèn)題。如果以同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必須以成倍增長(zhǎng)的速度才有可能在未來(lái)的20～30年實(shí)現(xiàn)城市化率達(dá)到65%～70%的水平。中國(guó)現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而長(zhǎng)期的供給嚴(yán)重滯后，尚無(wú)法滿足這個(gè)城市化率的需求。

    第二，人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致家庭分裂，數(shù)量不斷增加。中國(guó)的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬(wàn)戶上升到2008年的約1100多萬(wàn)戶。而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

    第三，人多地少的中國(guó)必然導(dǎo)致土地稀缺、價(jià)格上漲。中國(guó)現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬(wàn)平方公里，僅占國(guó)土總面積的0.4%，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬(wàn)平方公里，占國(guó)土總面積的1.75%。但是由于中國(guó)土地政策的限制，例如18億畝耕地的紅線，無(wú)法讓農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，這直接限制了住宅用地的供應(yīng)。因此長(zhǎng)期來(lái)看土地價(jià)格必漲。

    第四，收入的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。讓我們來(lái)看一段20多年前的報(bào)紙?jiān)u論：北京最近提供兩萬(wàn)多平方米的住房，每平米1600～1900元。若買兩居室，少說(shuō)也要6萬(wàn)元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存款50元已是極限，100年才能買上兩居室?！保ㄕ匀嗣袢?qǐng)?bào)1989年2月20日第2版）。這番話是不是感覺(jué)很熟悉？沒(méi)錯(cuò)，每年都有無(wú)數(shù)文章以這個(gè)邏輯來(lái)反駁高房?jī)r(jià)。

    由此可見(jiàn)，政府出臺(tái)的每一項(xiàng)房地產(chǎn)打壓措施，都僅僅是主升浪之中的次級(jí)調(diào)整而已，這次政策的效果同之前政策的效果，不會(huì)有本質(zhì)上的不同。