2012年房地產(chǎn)金融的空間何在
發(fā)布時(shí)間：2012-01-17
2011年年末的
對(duì)于房地產(chǎn)基金這個(gè)地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“新丁”來說，這個(gè)事件的政策信號(hào)意義可以做出很多解讀。筆者認(rèn)為，最大的利好在于，房地產(chǎn)基金算是明確了監(jiān)管歸屬，陽光開始照亮體制。
2011年是房地產(chǎn)基金極速發(fā)展的一年，募資和投資兩大方面較往年均實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。據(jù)清科中心的研究，2011年前11個(gè)月，共有26只可投資于中國(guó)內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元，在內(nèi)地市場(chǎng)完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.2億美元。這其中，31起投資于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，其他投資于房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)。
房地產(chǎn)基金的勃發(fā)，為什么是2011年？無疑是信貸緊縮的擠出效應(yīng)所現(xiàn)。2011年，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控整體政策的趨緊，信貸、再融資、信托等房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)融資渠道一一受阻，以及首套房貸款利率整體上浮等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊上加緊。
轉(zhuǎn)眼已是2012年。盡管中央政府提出對(duì)貨幣政策進(jìn)行適時(shí)適度的微調(diào)預(yù)調(diào)，但中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍口吻甚嚴(yán)，令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)信貸投放仍普遍悲觀。信貸資金的滾動(dòng)效率早已不言自明，但目前看來，飽受“三個(gè)方法一個(gè)指引”制約的銀行體系實(shí)難對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出哪怕丁點(diǎn)兒的放松承諾。
了望一下2012，最悲劇的或許在于，一向坐享資金滾動(dòng)效率收益的房地產(chǎn)商，將會(huì)在2012年迎來還債高峰期。離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金、民間信貸，債主接踵而至。
比較受輿論關(guān)注的是信托和離岸私募債。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)或許有些夸大，但中金公司的統(tǒng)計(jì)也顯得很是悲觀。據(jù)其預(yù)測(cè)，2012年開始，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來集合類信托償付高峰，預(yù)計(jì)到期規(guī)模將在2000億元~2400億元人民幣之間。其中，三季度集合類信托將到期約1000億元，屆時(shí)，融資到期償付的風(fēng)險(xiǎn)將集中顯現(xiàn)，相關(guān)開發(fā)商的資金鏈將承受前所未有的壓力。
根據(jù)中金公司的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托的到期期限普遍較短，為1.6年至1.8年之間。其實(shí)，離岸私募債、房地產(chǎn)基金、民間信貸等，也都是到期期限較短的金融產(chǎn)品或類型，而還債的最后期限總是顯得那么近。
房地產(chǎn)基金很火，連一向?qū)Ｗ⒆≌ㄖ娜f科都玩上了，至于整個(gè)行業(yè)，從戰(zhàn)略合作到項(xiàng)目融資，有種全面開花的味道。但筆者認(rèn)為，除了人人都在喊的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金相比其他地產(chǎn)金融形式還有很多軟肋。
首先，目前的房地產(chǎn)基金主要是私募基金，其特點(diǎn)是小范圍、短期限、投資對(duì)象要求高。其次，地產(chǎn)金融難以真正打通債權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)，進(jìn)行合乎經(jīng)濟(jì)理性的對(duì)接，特別是房地產(chǎn)基金。第三，房地產(chǎn)基金僅靠明星基金經(jīng)理或房地產(chǎn)經(jīng)理人不足以樹立品牌和公信力。
那么，地產(chǎn)金融還有什么可以“創(chuàng)新”的空間？筆者認(rèn)為，2012即使沒有天崩地裂，形勢(shì)也是悲觀的，我們唯一可以期待的，可能只有GDP增速和CPI雙降換來的那么點(diǎn)貨幣空間。不管你們信不信，反正我是信了。