2009年是我國房地產(chǎn)市場波瀾壯闊的一年。從年初的蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到8、9月的量價齊漲和“十一”之后的爆發(fā)式“沖量”，我國房地產(chǎn)市場創(chuàng)造出驚人的奇跡，絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高：2009年1—11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%，辦公樓銷售面積增長39.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

　　與房屋成交量急劇放大相伴隨的，是房價的快速上漲。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2009年1—11月，全國的平均房價累計上漲接近15%，不少城市平均房價累計上漲超過25%，深圳和北京的新房成交均價分別累計上漲83%和54%。而根據(jù)筆者的實際考察，北京很多樓盤的價格11月份環(huán)比漲幅在10%以上，有些樓盤價格的年漲幅超過100%，最高達150%。

　　于是，高房價便成了被口誅筆伐的人民公敵，凡是預(yù)言房價一定要跌的言論，就會占領(lǐng)道德制高點，贏得叫好聲;于是，在南方就有市長說買不起房了，在京城也有部長說買不起房了;于是，社會科學院出報告了，“85%的人買不起房”的科學論斷被研究出來了——高官尚且買不起，遑論普通民眾;于是，便有學者聯(lián)名上書建言二次房改，為民請命要求政府為2/3的老百姓提供廉價的福利房了;于是，某位因不知疲倦地預(yù)言房價狂跌而名聲大噪的專家，在另幾位同樣不知疲倦地預(yù)言房價暴跌的明星學者的助威聲中，如同開發(fā)商促銷樓盤一般地在北京某大廈扯起場子簽名售書，又一次勇敢地“向高房價宣戰(zhàn)”——盡管所謂的“高房價”也許只是堂吉訶德眼中的那架風車，但我們還是不得不佩服這位學者的睿智，因為有戰(zhàn)果為證：如同商人贏得“市場”一般，這位學者又一次贏得了“民意”，書也確實售出不少。

　　在洶涌的民意浪潮中，政府頻頻出手了：2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年;2009年12月14日，中央經(jīng)濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求;2009年12月17日，國家五部委通知，開發(fā)商拿地首付款不低于50%;2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)，緊接著二套房首付比例不得低于40%，央行決定存款準備金率上調(diào)0.5個百分點。

　　隨著一系列調(diào)控政策的密集出臺，原本火熱的房地產(chǎn)市場如同近期突遇寒流的天氣，“千里冰封，萬里雪飄”，瞬間就陷入了嚴冬，從南到北一線城市成交量急劇萎縮，“長城內(nèi)外，惟余莽莽;大河上下，頓失滔滔”。元旦假期3日，深圳一手房僅成交288套，上海一手房僅成交168套，北京商品住宅期房成交量環(huán)比驟降6成，二手房僅成交30套。

　　對于最新一輪的樓市調(diào)控，媒體一致盛贊為“重拳出擊”，專家傾情論證其“果斷及時”，仿佛高房價立馬就會應(yīng)聲而落。當然，也有“房價將在此輪調(diào)控中再次上漲”的逆耳之音，但據(jù)說那都是些黑了良心的開發(fā)商及其代言人的謬論。

　　我們痛恨高房價，但痛恨和詛咒并不能解決問題。房子的價格越來越高，顯然不是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的良心整體性的越來越“黑”;這正如家電的價格越來越低，絕不是因為家電生產(chǎn)商的良心整體性的越來越“紅”。只有弄清病因，才能對癥下藥。

　　房價問題說復(fù)雜就復(fù)雜，說簡單其實也很簡單，無非是一個供求問題。經(jīng)濟學常識告訴我們：商品的價格是由商品的供求關(guān)系決定的，供應(yīng)少需求多，價格就上漲;供應(yīng)多需求少，價格就下跌——當今中國，房子也具有商品的屬性，所以有“商品房”之稱——因此，只要弄清了房子這種商品真實的供求狀況，就能透過表象看清真相，就能準確地把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

　　歷史證明，城市是人類文明的結(jié)晶和載體，城市化是人類社會經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。中國改革開放30年的重大成就，就是讓2億多地地道道的種莊稼的農(nóng)民離開了鄉(xiāng)村，走進了工廠和工地。盡管在稱謂上還留著“農(nóng)民”的痕跡，叫做“農(nóng)民工”，并且定期游走于城市與鄉(xiāng)村之間，但本質(zhì)上他們已經(jīng)是地地道道的產(chǎn)業(yè)工人了。讓這2億多甚至更多的“農(nóng)民工”，結(jié)束候鳥式的遷徙，安居于城市，變成地地道道的“市民”，這不僅是推動中國經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的引擎，更是中國政府及全體中國人民必須擔當?shù)臍v史使命。

　　隨著城市化的不斷推進，2億多已經(jīng)進城的“農(nóng)民工”，以及目前尚未進城但今后一定會進城的更多的“農(nóng)民工”，不僅需要就業(yè)崗位，也需要居住空間;此外，每年將近千萬的高校畢業(yè)生，也大都需要在城市就業(yè)、安居;還有，2億多個既有的城市家庭的居住條件也需要逐漸改善。然而，中國城鎮(zhèn)住房竣工量每年僅有6到8億平方米，其中商品房不到500萬套，非商品房約為300萬套，合計不超過800萬套。與龐大的需求量相比，區(qū)區(qū)幾百萬套的年供應(yīng)量，豈止是杯水車薪。

　　在一個正常的市場環(huán)境中，絕大多數(shù)時候都是商品過剩，而不是短缺。如果發(fā)生了短缺，就一定是某些因素妨礙了供應(yīng)。房地產(chǎn)的供應(yīng)要素不外乎：土地、原材料、資金、開發(fā)商及建筑商。當今中國，資金充裕，建材產(chǎn)能普遍過剩，更不缺開發(fā)商及建筑商，唯一缺少的就是土地。中國本來就是一個人多地少的國家，再加上18億畝農(nóng)地紅線的約束，城市的建設(shè)用地一直就是難以解決的問題。拆遷之痛由因此而生，“地王”不斷因此而生。

　　供應(yīng)遠遠小于需求，因土地因素的制約而又無法迅速有效地擴大供給，這就是中國房地產(chǎn)市場真實的供求狀況，這就決定了中國的房子不僅當前是稀缺商品，在今后相當長一段時期依然是稀缺商品。這段時期少則10年，多則20年，截止于中國的城市化進程基本完成之日。在這個時期內(nèi)，只要土地因素的制約不解決，房屋供不應(yīng)求的格局就不會改變，房價上漲的趨勢也不會改變。

　　在供求嚴重失衡而又無法迅速有效地擴大供給的前提下，為了緩解社會矛盾，維護社會和諧，抑制需求、延緩需求就成為政府迫不得已的選擇。所以，2003年以來所有針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，不管是“國六條”還是“國八條”，其基本內(nèi)容都是抑制需求、延緩需求，甚至是打擊需求。然而，客觀存在的需求并沒有因為受到抑制和打擊而煙消云散，反而如同彈簧，受到的壓力越大，反彈的力度越強。所以，每一輪調(diào)控之后，都會迎來房屋銷量和價格的暴漲。幾輪調(diào)控之后，北京南四環(huán)的房價每平方米就從4000多元漲到了20000多元。

　　新頒布的“國十一條”，基本都是強調(diào)繼續(xù)執(zhí)行過去已經(jīng)發(fā)布、后來沒有嚴格執(zhí)行、到目前為止依然沒有說過廢止的有關(guān)規(guī)定。抑制需求、延緩需求，依然是重要內(nèi)容，即使對合法的投資需求也要抑制，甚至合理的改善型需求也要推延。這表明在決策者的眼里，供求失衡是何等的嚴重。當然，最新一輪樓市調(diào)控政策也的確具有新意，那就是增添了加快供給、促進供給的內(nèi)容，比如“加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)”，“加快推進保障性安居工程建設(shè)”，“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率”，“加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度”等。我們可以真切地感受到中央希望房地產(chǎn)市場發(fā)展得更為穩(wěn)健的良苦用心，以及選擇調(diào)控手段時的小心翼翼。

　　供求關(guān)系決定了房價的長期趨勢，政策調(diào)控會導(dǎo)致房價的短期波動。隨著新的調(diào)控政策的落實，日趨嚴重的供求矛盾應(yīng)該得到緩解。2010年的中國房地產(chǎn)市場必將是平穩(wěn)前行的市場，既不會暴漲，也不會暴跌。當然，房屋成交量和房價也許會階段性停滯，甚至有所回落——只要是市場，就總會有起伏震蕩，如同自然界的花謝花開，潮漲潮落，房地產(chǎn)市場自然也不例外。

　　潮漲沖浪固然快意，但那需要高超的本領(lǐng)。潮落拾貝卻很簡單。